정부도 "정상 아니다" 비판한 100% 전세보증..부동산금융 키웠다

전세대출 보증과 디딤돌대출·보금자리론 등 정책성대출이 부동산금융을 단기간 4000조원으로 불린 주요인으로 지목된다. 이들은 공통점이 있다. 정부가 주도하는 부동산금융이라는 점이다. 은행은 공공에 대출 위험을 떠넘기는 대신 자본비율이 개선돼 다른 부동산금융을 더 늘리는 여유까지 덤으로 받았다. 특히 전세대출은 보증기관이 100% 보증하고 있어 정부부처에서도 "정상이 아니다"(권대영 금융위원회 사무처장)고 실토할 정도다.

27일 금융당국에 따르면 5월부터 전세대출 보증비율이 현행 최대 100%에서 90%로 낮아진다. 수도권 전세대출은 오는 7월 이후 전세대출 보증이 추가적으로 더 낮아진다. 정부가 오랜 기간 '무주택 서민 지원'이란 명분에 막혀 건드리지 못했던 전세보증 축소에 나선 것은 그만큼 더이상 방치할 수 없다는 절박함이 담겨 있다.

전세대출은 주택금융공사·주택도시보증공사(HUG)·서울보증보험 등 3곳의 전세보증을 받고 은행들이 취급한다. 보증비율은 주금공이 90%고 나머지는 100%였다. 100% 보증이기 때문에 은행들은 돈을 떼일 염려가 없다. HUG의 전세보증의 경우 전세대출시 차주의 소득심사 절차 조차 없다. 이로 인해 2016년말 36조원이던 전세대출은 지난해 기준 200조원으로 폭증했다. 지난해 말 기준 전세보증 규모는 145조원으로 전년 대비 5조원 늘었다.
전세대출은 무주택 서민의 주거 안정측면에서 긍정적인 역할을 하지만 단기 급증하면서 곳곳에서 부작용이 발생했다. 부동산 시장에서는 전세를 낀 매매인 갭투자가 2020년 이후 '대세'가 됐다. 세입자가 전세보증을 받아 손쉽게 전세대출을 받으면 집주인은 세입자의 보증금을 활용해 작은 돈으로 주택 매매가 가능하다. 전세보증 제도가 취지와 달리 전셋값과 집값을 동시 자극하는 유동성 공급원이 된 것이다.

더 큰 문제는 부동산금융 쏠림을 키우는 주요인이라는 점이다. 은행들은 3곳의 보증기관으로 대출 떼일 위험이 이전돼 전세대출을 200조원 취급하고도 국제결제은행(BIS) 기준 자본비율은 올라가고 예대율은 떨어지는 '반사효과'를 본다. 은행이 전세대출을 적극 취급할 뿐 아니라 다른 부동산금융을 확대할 유인으로 작용한다. 악순환의 고리다.

전세금반환보증 수요까지 덩달아 폭증하면서 HUG는 대규모 적자에 직면했다. 전세금 반환보증은 지난해 말 기준 153조원으로 전년 대비 10조원 급증했다. HUG는 자본비율 급락에 따라 보증여력이 말랐고 재정이 부족한 정부는 영구채 발행까지 허용했다. 정도의 차이는 있지만 다른 보증기관도 부실가능성을 폭탄처럼 안고 있다.

정부는 뒤늦게 올해부터 전세보증 비율 일부 축소에 나섰지만 90%도 여전히 "너무 높다"는 비판이 나온다. 더구나 전세보증을 받을 수 있는 세입자의 소득조건도 없다. 서울보증의 경우 보증 받을 수 있는 전세보증금 상한이 없어 10억원, 20억원 이상 고가 전세도 정부 보증의 혜택을 본다.

한정된 재원으로 지원하는 만큼 보증 대상을 저소득 무주택자, 저가주택으로 대폭 줄이고 보증비율도 50% 이내로 낮춰야 한다는 제언이 나온다.

실제 국토교통부 산하의 국토연구원은 지난해 12월 연구보고서를 통해 "전세대출 보증은 저렴한 전세주택에 우선 적용하고 임차가구의 경제적 수준을 고려해 서민과 중산층에는 수수료와 이자율을 인하해야 한다"고 지적했다. 또 "세입자가 아닌 집주인(임차인)의 상환능력을 고려해 부분보증(보증축소)을 해야 한다"고 지적했다.

야... !! 뭔 놈의 결론이 이따위냐? 그냥 '우리만 집 살테니까 니들은 사지마 ㅎㅎ'라고 하던가.